不動産投資と接する行動
不動産はキャッシュフローを生む収益不動産にかぎられ，オフィス，大規模な商業施設や賃貸マンションは適した不動産と言えますが，これから開発する更地などはリートの投資資産としては不適と言えます。
日本版リートの特徴は，資産の運用などの業務は投資法人（リート）自身ではできず，すべて外注するということです。
つまり，投資する不動産の選定や入れ替えなどの投資判断は投資信託委託業者（ファンドマネージャー）に，不動産の運営・管理は不動産運営管理会社（プロパティマネージャー）に，また取得した不動産の保管や一般事務も外部に委託することになっており，不動産を所有するリート自身は単なるペーパーカンパニーにすぎません。
まさに「所有と経営」が分離され，それぞれの専門家によって効率的に運営されることが期待されています。
リートの４つの魅力リートが今，これだけ話題になっている理由は何でしょうか。
１つは，高配当が期待できることです。
リートは利益の90％以上を配当します。
通常の株式会社の場合は，ある年に大きな利益があっても大半を株主に配当することはせず，設備投資などの内部投資に回し，収益向上による株式価値の増大をめざします。
また株式に投資している投資家も，毎期の配当よりも株式を売買することによって得られるキャピタルゲインを期待しているので，配当は低くてもかまわないわけです。
この点，リート株は，通常株にはない高配当が可能です。
また現在のような低金利時代では，利子・配当が目的の定期預金や国債などと比べても高い利回りの配当になっていると言えます。
２つには，安定した配当が期待できることでしょう。
リートが投資する不動産は，家賃などの比較的安定したキャッシュフローを生み出す不動産が原資です。
「株式投資信託」などは多種多様な株式などをプールしているとはいえ，どうしても株式の変動の影響を受け不安定になりがちです。
３つ目として，上場されている金融商品とはいえ，リートが不動産特有の性質を持っていることでしょう。
つまり他の金融商品とは異なるリスク特性を持ち，分散投資効果があること，不動産のインフレに強い性質を引き継いでいることなどがあげられます。
そして，最大の魅力は，比較的小口で一般の個人でも投資できる気軽さと，証券取引所に上場されていることで投資に関する情報が開示されていること，また，いつでもその市場価値で換金できる流動性にあると言えます。
低迷を続けていた不動産業界において，リートは，「不動産と金融の融合」した不動産証券化のエースとして登場しました。
リート市場が他の金融商品と競争して魅力ある商品として大きく育ち，それを通じて不動産市場に資金が環流していくことが期待されています。
不動産は、われわれの生活と活動に欠くことのできない一般的基盤です。
都市問題をはじめとして不動産をめぐる動向は近年急激な変化を示していますが、それらはいずれも不動産の価格を重要な基礎としています。
現代人の知識として不動産の価格判断の必要性は昔の比でなく、今後ますます高まるものと考えられます。
本書は、一九七〇年初版で発行された『不動産評価の知識』の全面改訂版です。
この二〇余年の間に経済社会は大きく変貌し、不動産評価理論も著しく進歩しています。
一九九〇年一〇月には、新しい不動産鑑定評価基準も答申されました。
しかし、専門家を除く一般の不動産評価は、残念ながら主観的な方法で行われており、このことは不動産鑑定評価制度が充実してきた現在もあまり変化がないようです。
その原因の一つに鑑定評価理論が難解であり、専門家である不動産鑑定士あるいはその受験者のための専門書は存在しても、一般人のための知識と日常業務に直結する解説書が少ないことが挙げられます。
私は、広く一般に不動産評価の知識が理解されることを望んで本書を記述しました。
鑑定評価の理論と日常業務をミックスした方法で内容を構成し、価格理論については不動産鑑定評価基準に忠実に従いました。
そのため、専門用語が含まれていますが、将来一般化することを考慮しあえてそのまま記述しています。
私は、一九六六年秋の第一回不動産鑑定士第三次試験により不動産鑑定士となりました。
その前の不動産鑑定士補の経歴を加えますと、約三〇年にわたって不動産評価理論を追究しています。
近代的な評価理論の変遷の生証人として、現行のほか前の二つの評価基準にも言及し記述しました。
本書は、長年不動産鑑定評価に従事された諸先輩のすぐれた理論を基礎としたものであり、また、不動産鑑定士資格取得時からご指導を受けました建設省、国土庁、日本不動産鑑定協会などの方々のご支援により生まれました。
ここに深く感謝いたします。
不動産を鑑定評価の立場から把握する場合、土地と人間の関係から考える必要があり、この関係は不動産のあり方に具体的にあらわれます。
不動産の基本的な構成要素である土地の特性には、固定的および硬直的な自然的特性と可変的および伸縮的な人文的特性があります。
不動産評価理論上の分類には、不動産の用途に関して区分される種別と有形的利用および権利の態様に応じて区分される類型があります。
鑑定評価にあたっては、価格形成要因を把握し分析することが要請され、この要因は一般的要因、地域要因および個別的要因に分けられます。
不動産の価格原則は、理論上の存在でなく評価に実際上必要な指針です。
不動産のあり方と価格。
不動産は、通常、「土地とその定着物」をいいます。
これは民法第八六条一項の規定に基づくものであり、動産と異なる資産であることを定義しています。
この規定は、不動産を物的にとらえていますが、鑑定評価の対象として把握する場合は、不動産と人間の関係から考える必要があります。
不動産のうち最も基本的なものは土地ですが、土地は建物の敷地となり植物を生育するなどの有用性を持ち、われわれの生活と活動にとって欠くことのできない一般的な基盤です。
土地と人間の関係は、われわれ人間が土地をどのように利用しているかということを意味します。
この関係は、不動産のあり方に具体的にあらわれます。
不動産のあり方とは、不動産がどのように構成され、どのように人間に対して貢献しているかということです。
不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的および行政的な要因により決定され不動産の経済価値の本質を決定づけています。
また、不動産のあり方の決定は、その不動産の価格を選択の主要な指標として行われます。
不動産の価格は、一般に、その不動産に対してわれわれが認める効用その不動産の相対的稀少性その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を貨幣額で表示したものです。
この三者の内容は、一般に次のように理解されています。
一般商品の価格は、需要と供給の均衡点に定まりますが、不動産価格もその不動産に対する購買力を伴った需要（有効需要）と不動産特有の供給（相対的稀少性）の間に定まります。
この根底に効用（人の欲望を満たす財貨の能力、不動産の場合は快適性や収益性を意味します）があるとするものです。
この不動産の経済価値は、基本的に前記の三者を動かす自然的、社会的、経済的および行政的な要因の相互作用により決定されます。
不動産の価格は、諸要因の影響下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持っています。
土地の特性と不動産価格田土地の特性。
土地は不動産の基本的な構成要素ですが、他の一般財と異なる次の特性を持っています。
自然的特性－―土地の自然的特性として地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性・非代替性）などがあり、固定的であって硬直的です。
この特性は、土地それ自体の物的な性質です。
不動産投資の場合に関して、特別の事情のない限り不動産投資は避けられません。
不動産投資がどのようなものかをしっかりと把握し、最低ラインをしっかりと決めた上で不動産投資を進めることが重要だと言えるでしょう。
「タイトル＆説明文の不動産投資内容を検索キーワードに沿った不動産投資内容にする」ことが、基本中の基本でしょう。
